İmar durumu, bir parselde ne yapılabileceğini belirleyen resmî bilgidir: yapılaşma hakkı, kat adedi, çekme mesafeleri ve kullanım amacı. Arsa yatırımında metrekare fiyatından önce bakılması gereken tek belge budur; çünkü iki komşu parselin fiyatı aynı, yapılaşma hakkı tamamen farklı olabilir.
İmar Durumu Nereden Öğrenilir?
- Belediye imar müdürlüğü: Ada ve parsel numarasıyla imar durum belgesi (imar çapı) talep edilir. Resmî ve bağlayıcı kaynak budur.
- Belediyelerin kent bilgi sistemi: Çoğu belediye parsel sorgulamayı çevrimiçi sunar. Ön inceleme için hızlıdır, ancak resmî belge yerine geçmez.
- Tapu ve Kadastro Parsel Sorgu: Parselin konumu, yüzölçümü ve kadastral durumu görülür.
Satıcının beyanına dayanarak işlem yapmayın. “İmarlı” ifadesi tek başına hiçbir şey söylemez; hangi imar, hangi emsalle sorusunun cevabı gerekir.
İmar Çapında Okunması Gereken Beş Bilgi
- Kullanım kararı: Konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi veya tarım. Ticari imarlı parsel ile konut imarlı parselin değeri ve alıcı kitlesi farklıdır.
- Emsal (KAKS) ve TAKS: Emsal toplam inşaat alanını, TAKS zemindeki taban oturumunu belirler. Yapılabilecek metrekareyi belirleyen asıl sayı budur.
- Hmax / kat adedi: Yükseklik sınırı.
- Çekme mesafeleri: Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri; küçük parsellerde kullanılabilir alanı ciddi biçimde daraltır.
- Yol ve altyapı durumu: Parselin imar yoluna cephesi var mı, yol açılmış mı? Kadastral yolla imar yolu farklıdır.
Yatırımın Önünü Kesen Kısıtlar
- Hisseli tapu: Paydaşların tamamının rızası olmadan yapılaşma ve satış zorlaşır.
- Tarla vasfı: İmar planı içinde görünse de tapu vasfı tarla ise ifraz ve vasıf değişikliği süreci gerekir.
- Yola/yeşil alana terk payı: Düzenleme ortaklık payı (DOP) nedeniyle net kullanılabilir alan, tapudaki yüzölçümünden küçük olabilir.
- Askıdaki plan değişikliği: Yürürlükteki plan ile askıya çıkmış plan farklı olabilir; alım öncesi askı durumu sorulmalıdır.
- Şerh ve ipotek: Tapu kaydındaki beyanlar bölümü mutlaka okunmalıdır.
Serdivan Özelinde Nelere Bakmalı?
Serdivan, üniversite ve şehir merkezine yakınlığı nedeniyle konut talebinin sürekli olduğu bir ilçe. Bu talep, parselin ana ulaşım akslarına ve altyapısı tamamlanmış mahallelere yakınlığıyla doğrudan ilişkili. Yatırım kararında yalnızca güncel fiyata değil, çevredeki devam eden projelere, planlanan yol ve altyapı yatırımlarına ve bölgenin yapılaşma yoğunluğuna bakmak gerekiyor. Yapılaşmanın henüz seyrek olduğu bölgelerde getiri potansiyeli yüksek olabilir; ancak bu, altyapının tamamlanma takvimine bağlı bir risktir.
Alım Öncesi Kontrol Listesi
- Belediyeden güncel imar durum belgesi alındı
- Tapu kaydı ve beyanlar hanesi incelendi
- Parselin imar yoluna cephesi teyit edildi
- Hisse durumu ve paydaş sayısı netleşti
- DOP kesintisi sonrası net alan hesaplandı
- Askıdaki plan değişikliği olup olmadığı soruldu
- Yerinde görüldü — harita ile sahanın uyumu kontrol edildi
Serdivan ve Sakarya’da arsa ve gayrimenkul değerlendirmesi için bize ulaşın: gayrimenkul hizmetlerimiz · Serdivan satılık villa · ticari gayrimenkul · iletişim.
