Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını müteahhide vererek karşılığında bağımsız bölüm aldığı modeldir. Modelin başarısı sözleşmenin niteliğine bağlıdır; anlaşmazlıkların neredeyse tamamı, sözleşmede boş bırakılmış ya da muğlak yazılmış maddelerden doğar.
Sözleşmede Netleştirilmesi Gereken 10 Madde
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümler. Sadece yüzde yazmak yetmez; kat, cephe ve blok bazında hangi dairelerin kime ait olduğu kroki ile eklenmelidir. “Eşit değerde daire” ifadesi ihtilaf üretir.
- Teslim süresi ve başlangıç anı. Sürenin ne zaman başladığı (ruhsat alımı mı, yıkım mı, sözleşme mi) açıkça yazılmalıdır. Mücbir sebep tanımı sınırlandırılmalıdır.
- Gecikme cezası. Günlük veya aylık tutar, üst sınır ve tahsil şekli belirtilmelidir. Cezasız sözleşmede teslim tarihi yaptırımsız bir temenniden ibarettir.
- Teknik şartname. Kullanılacak malzeme sınıfı marka veya eşdeğer nitelik düzeyinde tanımlanmalıdır: yalıtım kalınlığı, doğrama, ısıtma sistemi, seramik ve mutfak standardı. “Birinci sınıf malzeme” ölçülebilir bir ifade değildir.
- Ruhsat, proje ve izin sorumluluğu. Hangi masrafın kime ait olduğu (harç, abonelik, iskân) kalem kalem yazılmalıdır.
- Tapu devir takvimi. Devir genellikle kademelidir; hangi inşaat seviyesinde ne kadar hisse devredileceği bağlanmalıdır. Peşin toplu devir, arsa sahibi için en yüksek risktir.
- Teminat. Banka teminat mektubu, ipotek veya kefalet. Teminatsız sözleşmede işin yarım kalması hâlinde arsa sahibinin elinde yalnızca dava seçeneği kalır.
- Devir ve alt yüklenici yasağı. Müteahhidin sözleşmeyi üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibinin yazılı onayına bağlanmalıdır.
- Ayıplı iş ve garanti. Teslim sonrası eksik ve kusurların giderilme süresi ile yapı garanti süresi tanımlanmalıdır.
- Fesih koşulları ve uyuşmazlık çözümü. Hangi ihlalin feshe yol açacağı, ihtar süresi ve yetkili merci belirtilmelidir.
Sözleşme Öncesi Yapılması Gerekenler
- İmar durumunu doğrulayın. Emsal ve kat adedi, paylaşım oranı pazarlığının matematiksel temelidir.
- Müteahhidin geçmiş işlerini yerinde görün. Bitmiş projeleri gezmek, referans listesinden daha bilgilendiricidir.
- Yapı müteahhitliği yetki belgesini kontrol edin.
- Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapın. Taşınmaz vaadi içeren sözleşmelerde şekil şartı önemlidir.
Sık Sorulan Sorular
Paylaşım oranı neye göre belirlenir?
Arsanın konumu, imar hakkı (emsal), yapılacak toplam satılabilir alan, bölgedeki satış fiyatları ve inşaat maliyeti birlikte belirler. Bölgeden bölgeye ve hatta cadde bazında değişir; tek bir standart oran yoktur.
Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olur?
Sonucu belirleyen şey, sözleşmedeki teminat ve tapu devir takvimidir. Hisseler peşin devredilmişse ve teminat alınmamışsa arsa sahibinin toparlanması uzun ve maliyetli olur. Bu iki madde, sözleşmenin en kritik kısmıdır.
Kira yardımı sözleşmeye yazılır mı?
Mevcut yapıda oturan arsa sahipleri için yazılabilir ve yazılmalıdır: aylık tutar, ödeme günü ve süre net olmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Sözleşme öncesi avukatınıza danışın.
Sakarya ve Serdivan’da kat karşılığı ve anahtar teslim projeler için: inşaat hizmetlerimiz · gayrimenkul · iletişim.
